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外商投資用地轉向何方
加入WTO后，外商投資將不再只局限于從前的加工業、制造業、商業、房地產業等領域，銀行、保險、電信、市場中介等服務行業也將向外資開放。用地需求量會增大。一是傳統的投資領域，如加工業、制造業和商業，由于國內企業的競爭力較弱，商業領域的進一步放寬，為外資更多地進入創造了條件；隨著服務業的市場準入，外資直接投資房地產開發和房地產置業會較目前有較大增加。在公開市場條件下，政府各項政策的公開，無疑會增大其外商投資的決心。
在外資企業用地管理上所面臨的挑戰，首先是行政管理要改革。外資公司應與國內企業享有平等的國民待遇，一些對外資投資有限制的規定及在所得稅方面所享有減免政策需要修改，對其審批和管理要同國內企業一致。其次是政策修改對引進外資的數量與速度有影響。從中國宏觀經濟來講，需要更多更快地引進外資，以促進中國經濟的發展；但從WTO的基本原則和國土資源部的行政管理來看，既要取消對外資投資的限制，又要取消對外資的超國民待遇，這可能會增加外商投資的絕對成本（如果其所得稅率按國內企業計算）或相對成本（如果國內企業所得稅率按外資企業計算），無疑會在一定程度上影響外資的進入。這種關聯程度有多大，對外資進入的影響度有多大，要結合亞洲周邊國家和地區的相關政策及國內相關利好政策的出臺等，進行綜合分析判斷。
工業及房地產業用地變化趨勢
以汽車行業為代表的高保護、高技術行業，加入WTO后受到的沖擊僅次于農業。據研究，到2005年，汽車行業的產出將減少81.2億元，下降15.1%，就業人數將減少49.8萬人，企業數目將減少27%，進口數量將增長105.1%。汽車行業的整合將不可避免，機電、紡織業重組任務大。國內的機械工業、紡織工業等行業技術落后，產品生產成本高，技術附加值低，經濟效益低，市場競爭能力低。在中國加入WTO后，關稅降低，國外大量廉價高質的工業會進入我國市場，擠占相當部分工業品市場。這樣，我國工業企業也會面臨相當大的困難，一些中小企業會破產倒閉，企業之間的資產重組會加劇。房地產業會出現兩個明顯的變化：一是房地產的需求會有較大增加，二是在價格構成中土地價格會進一步上升。由于金融業等服務業的開放，外貿的進一步發展，大量外資機構的進入，市場對寫字樓之類的非住宅類物業的需求會有較大增加，目前大量寫字樓等高檔物業的空置現象會得到較大改觀。原來進入房地產開發行業的港資和臺資，也會因為市場需求量增大而加大其投資量（入世前后，已有一些港商和臺商看到了這一點，并充分利用目前的優惠政策在內地圈地）。汽車進入家庭的比重增加，郊區住宅、公寓類物業需求也會增加。大量農民從農村轉移到城市，市場對普通住宅的需求也會增加。同時，房價的走低也會進一步刺激住房消費。在房地產價格構成中，由于國際市場上較低價格的建筑材料的進口，會在降低房價的同時，提高了土地價格在房價中的比重。而由于中國耕地的稀缺，由于市場對土地需求的增加會進一步提高其價格。
在土地管理上，上述變化對國有企業土地資產處置政策形成壓力。入世后，相當數量的企業會因為經濟效益不佳而破產，也有相當數量的企業為增強其競爭力而兼并、重組一些企業，這都會導致大量的存量土地進入市場。當前，我國有償使用的土地主要集中在新增建設用地上，而原存量土地主要是行政劃撥用地。據統計，截止到2000年底，全國總土地出讓量為30萬公頃，僅占城鎮用地總量的5%；而在出讓土地總量中，以招標、拍賣方式出讓的土地量也只占到5%。當前行政劃撥土地進入市場的主要方式是補交出讓金、租賃、土地使用權作價（入股）、授權經營等，但從當前城鎮建設用地的絕大多數仍是行政劃撥土地來看，無論從處置方式、配套政策，還是處置難度的工作量方面，當前對國有企業土地資產的處置方式及有關政策可能面臨較大程度的挑戰。對存量土地與增量土地利用政策的沖擊。入世后，房地產業、高科技產業及相關新產業對土地
需求量增加。以前城鎮非農產業的建設用地供給主要通過對集體農用地的征用，即通過增量來解決，但在糧食安全和耕地保護的硬約束下，入世帶來的建設用地需求量如何解決，取決于我們對現行存量土地與增量土地利用政策的調整。如果仍在現行政策指導下進行，盡管對農用地轉用及征用等管制很嚴，但仍可能會走利用增量土地的道路，而難以解決存量土地的集約利用問題。
建立高效土地有形市場
對國有企業的一些特殊優惠政策，如容易取得行政劃撥土地，能用協議低價取得土地，能用授權經營方式經營管理土地等，應盡快進行調整，而對外資企業規定的很多土地利用特殊優惠政策，如減免土地出讓金等，也應調整，并應與財稅部門就有關外資企業稅費（如所得稅的減免、土地使用稅減免等）進行協商，以求與國內企業一致。同時要加強對調整后對外資影響程度的研究。
統一土地使用權取得方式，并用法律形式界定各權利的性質及內涵。應盡量使用市場化程度較高的土地取得方式，如招標、拍賣，平等地對待內外資企業。同時，應研究授權經營在服務業特別是電信、金融等行業放開后，外資是否能界入及如何平等對待等問題。
建立市場化程度高的土地資源配置機制。首先，要嚴格限定行政劃撥土地的范圍；其次是控制一級土地市場的土地供應要切實解決目前有些地區多部門征地、多部門批地、多部門供地的局面，真正做到統一征地、統一供地和統一管理，以建立有便于市場配置土地的環境；再次，盡量壓縮協議出讓土地的比例，并要求所有協議出讓地塊進行公告，以最大限度地推行招標拍賣方式。同時應按市場規則和國家法規，開展閑置土地的收購儲備，建立土地交易的有形市場。
嚴格規劃控制，出臺有利于存量土地入市的政策。要進一步強調土地利用規劃的法律地位，用規劃來控制城鎮建設用地量和流轉方向，控制集體非農建設用地的流轉方向；用規劃來引導城鎮產業結構的調整、促進土地資源的合理利用。無論是從建立現代企業制度以適應入世的競爭方面，還是從盤活土地資產、實行國民待遇等方面，都需要盤活各企業所擁有的存量行政劃撥土地。在政策方面，可以鼓勵政策為主，不強求土地價值一步到位的實現；可開展行政劃撥土地的資產評估，允許企業將土地以各種方式進入市場；可以探索將國家應得的土地資產價值部分以掛帳、債券或股份等方面控制。(國土資源報) |